דמיינו זוג צעיר, נועה ויואב, שמתרגשים לקראת רכישת הדירה הראשונה שלהם. אחרי חודשים של חיפושים ומיקוח, הם מצאו את הדירה המושלמת. הם מגיעים לבנק מלאי ציפייה, רק כדי לגלות שהמשכנתא שהם מבקשים לא מאושרת – "יחס ההחזר שלכם גבוה מדי", אומר להם הפקיד. אבל מה זה בכלל יחס החזר להכנסה? ולמה הוא כל כך קריטי?
מהו יחס החזר להכנסה ולמה הוא חשוב?
יחס החזר להכנסה (Debt-to-Income Ratio – DTI) הוא מדד פיננסי המשקף את אחוז ההכנסה החודשית של הלווה שמוקדש להחזר הלוואות, כולל משכנתא. בנקים וגופי אשראי משתמשים בו כדי להעריך את יכולת ההחזר של הלקוח ולצמצם את הסיכון להלוואות מסוכנות.
כיצד מחשבים את יחס ההחזר?
ישנן שתי דרכים עיקריות לחישוב יחס ההחזר:
יחס החזר גולמי: מחושב כך – (סך ההחזרים החודשיים / הכנסה נטו) × 100%.
יחס החזר פנוי: (סך ההחזרים / הכנסה פנויה אחרי ניכוי התחייבויות קבועות) × 100%.
לדוגמה, אם משפחה עם הכנסה נטו של 20,000 ש"ח מחזירה 6,000 ש"ח בחודש על הלוואות, יחס ההחזר הגולמי שלה הוא 30%.
מגמות ורגולציה בתחום המשכנתאות
1. שינויים בריבית המשכנתאות
לאחר תקופה של תנודתיות, בשנת 2025 החלו ריביות המשכנתא להתייצב, בעיקר בזכות ירידה באינפלציה.
2. הרגולציה החדשה של בנק ישראל
בעוד שהרגולציה מאפשרת יחס החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה, בפועל הבנקים מגבילים ל-35%-40% כדי למנוע חדלות פירעון.
3. שינוי בהעדפות הצרכנים
צעירים רבים כיום מעדיפים משכנתאות יציבות יותר עם החזרים חודשיים קבועים, גם במחיר של ריבית מעט גבוהה יותר.
כיצד ניתן לשפר את יחס ההחזר ולזכות במשכנתא בתנאים טובים יותר?
הפחתת התחייבויות קיימות – סגירת הלוואות קטנות יכולה לשפר משמעותית את יחס ההחזר.
תכנון נכון של תמהיל המשכנתא – שילוב מסלולים עם ריבית קבועה ומשתנה מאפשר החזר יציב יותר לאורך זמן.
הגדלת הכנסות – הכנסה נוספת מעבודה צדדית או השקעות יכולה לשפר את דירוג האשראי.
בדיקה תקופתית של תנאי המשכנתא – במקרים מסוימים ניתן לבצע מחזור משכנתא ולהפחית את גובה ההחזרים.
מקרה בוחן: איך משפחה אחת שיפרה את הסיכוי שלה לקבל משכנתא?
משפחה ממוצעת בתל אביב עם הכנסה של 25,000 ש"ח רצתה לקחת משכנתא בגובה של 1.5 מיליון ש"ח. יחס ההחזר שלהם עמד על 42%, והבנק היסס לאשר את הבקשה. לאחר ייעוץ מקצועי, הם שילבו מסלול ריבית קבועה בגובה 40% מהמשכנתא, סגרו הלוואות של 50,000 ש"ח, ובתוך חודש יחס ההחזר ירד ל-34%, מה שאפשר להם לקבל אישור בתנאים נוחים יותר.
סיכום והנעה לפעולה
יחס החזר מחושב נכון הוא המפתח למשכנתא יציבה ובטוחה. הבנת המדד הזה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים בטווח הארוך ולמנוע בעיות פיננסיות בעתיד.
📌 רוצים לבדוק איך ניתן לשפר את יחס ההחזר שלכם ולקבל משכנתא בתנאים טובים יותר? אני מזמינה אתכם לפגישת ייעוץ אישית – יחד נמצא את הפתרון האידיאלי עבורכם!
