מצאתם את הבית הבא. הדירה שלכם עדיין לא נמכרה. מה עושים עכשיו?

מצאתם את הבית הבא, אבל הדירה הקיימת עדיין לא נמכרה. המאמר מציג שלוש דרכי פעולה אפשריות ומסביר כיצד זמינות הכסף, לוחות התשלומים ומועדי המסירה משפיעים על סדר הפעולות ועל היכולת לבצע את המכירה והרכישה.

למכור קודם, לקנות קודם או לקדם את שתי העסקאות במקביל – כך בוחנים את סדר הפעולות שניתן לבצע

מצאתם את הבית הבא.

המוכר מבקש להתקדם.

הדירה שלכם עדיין לא נמכרה.

מכאן, כל מועד שייקבע בעסקה אחת ישפיע על העסקה השנייה: מתי תידרשו לשלם, מתי תקבלו את כספי המכירה, מתי תפנו את הבית הקיים ומתי תוכלו להיכנס לבית החדש.

אפשר למכור תחילה. אפשר לרכוש לפני המכירה. אפשר לקדם את שתי העסקאות במקביל.

כל אפשרות מעניקה ודאות בנקודה אחת – ומשאירה תלות בנקודה אחרת.

המספר שממחיש את משמעות הסדר

נניח שהדירה הקיימת צפויה להימכר ב־2,000,000 ₪, ועליה נותרה משכנתה בסך 500,000 ₪.

הסכום המשוער שיישאר מהמכירה, לאחר סילוק יתרת המשכנתה ולפני הוצאות ומסים, ככל שחלים, הוא 1,500,000 ₪.

מחיר הדירה החדשה הוא 2,800,000 ₪.

לוח התשלומים שנקבע כולל:

280,000 ₪ בחתימה.
560,000 ₪ לאחר 60 יום.
יתרת התמורה בהמשך, בהתאם להסכם.
כבר בתוך חודשיים נדרשת המשפחה להעביר 840,000 ₪.

כאשר הרכישה קודמת למכירה, הסכום הזה צריך להיות זמין לפני שכספי המכירה עומדים לרשות המשפחה.

למשפחה יש הון משמעותי בנכס הקיים, אך הוא עדיין אינו זמין במועדים שנקבעו לרכישה. מחירי העסקאות לא השתנו. סדר האירועים השתנה – ולכן השתנה הסכום שצריך להיות זמין עכשיו.

שתי עסקאות נפרדות, רצף אחד

מכירת הדירה הקיימת ורכישת הבית הבא מתבצעות בשני חוזים נפרדים, מול אנשים שונים ובתנאים שונים.

עבור המשפחה, הן מהלך אחד.

מחיר המכירה קובע כמה כסף צפוי להתקבל. יתרת המשכנתה והוצאות העסקה משפיעות על הסכום שיישאר. לוח התשלומים קובע מתי הוא יהיה זמין בפועל.

בצד השני, מחיר הרכישה לבדו אינו קובע את מבנה המהלך. גם למועדי התשלום יש משמעות: אותו מחיר יכול לחייב סכומים שונים בתחילת הדרך, בהתאם להסכם שנחתם.

לכך מצטרפים מועדי הפינוי והמסירה. ייתכן שהתשלומים מסתדרים, אך הבית החדש עדיין אינו מוכן. ייתכן שמועדי המעבר מתאימים, אך אחד מתשלומי הרכישה חל לפני קבלת התמורה מהמכירה.

לכן, אין מסלול שמסיר את כל סימני השאלה.

כל מסלול נותן למשפחה ודאות בנקודה אחת ומשאיר אי־ודאות בנקודה אחרת.

זהו העיקרון שמארגן את ההשוואה בין שלוש האפשרויות.

למכור לפני שרוכשים

מכירה תחילה מעניקה ודאות ביחס לעסקת המכירה.

לאחר חתימת ההסכם ידועים מחיר הדירה, תנאי התשלום ומועד הפינוי. אפשר לחשב באופן מבוסס יותר את הסכום הצפוי להתקבל ואת המועדים שבהם יעמוד לרשות המשפחה.

מנגד, הבית הבא עדיין לא נרכש. המשפחה נדרשת למצוא אותו בתוך מסגרת הזמן שנקבעה מול הקונים. אם החיפוש מתארך, או שהנכס המתאים אינו זמין למסירה במועד הרצוי, עלול להיווצר פער בין היציאה מהדירה הקיימת לכניסה לחדשה.

האפשרות הזאת עשויה להתאים כאשר עיקר ההון נמצא בדירה הקיימת וכאשר נכון לבסס את הרכישה על מחיר מכירה שכבר נקבע. התאמתה תלויה גם במשך החיפוש הצפוי ובתנאי הפינוי שניתן לקבוע.

לרכוש לפני שמוכרים

רכישה תחילה מעניקה ודאות ביחס לבית הבא.

הנכס נמצא, המחיר ידוע, לוח התשלומים נקבע ומועד המסירה מופיע בהסכם. המשפחה אינה מתחילה לחפש לאחר שכבר התחייבה לפנות את ביתה.

מנגד, עסקת המכירה עדיין אינה סגורה. המחיר בפועל, משך המכירה ומועדי קבלת התמורה טרם נקבעו. עד לקבלת הכספים, נדרש מענה לתשלומי הרכישה שחלים קודם לכן.

האפשרות עשויה להתאים כאשר המשפחה יכולה לבצע את לוח התשלומים גם אם המכירה תימשך יותר מהמתוכנן או תיסגר בתנאים שונים מההערכה הראשונית. מציאת הנכס המבוקש לבדה אינה מחברת בין התשלומים לבין כסף שעדיין תלוי במכירה.

לקדם את שתי העסקאות במקביל

במסלול המקביל, המשפחה מקדמת את המכירה ואת הרכישה באותה תקופה ומנסה ליצור התאמה בין שני ההסכמים.

כך ניתן לקבוע תשלום ברכישה לאחר תקבול צפוי מהמכירה, להתאים את מועד הפינוי למועד המסירה ולצמצם את פרק הזמן שבין שתי העסקאות.

עם זאת, הוודאות נוצרת בהדרגה. כל עוד אחד ההסכמים טרם נחתם, חלק מהתכנון עדיין תלוי בצדדים האחרים ובמשא ומתן שמתנהל בשתי הזירות.

האפשרות עשויה להתאים כאשר המכירה כבר נמצאת בשלב מתקדם וכאשר הצדדים בשתי העסקאות מוכנים לדון בלוחות תשלום ובמועדים שמאפשרים חיבור מעשי. גם אז נדרשת היערכות לשינוי סביר בחתימה, בתשלום או במסירה.

אין כאן מסלול שהוא ברירת המחדל. כל אפשרות מתאימה לנתונים אחרים ומעבירה את נקודת התלות לשלב אחר במהלך.

ארבעת המועדים שצריך להניח על דף אחד

שמרו את ארבעת המועדים האלה:

מתי צריך לשלם על הדירה החדשה.
מתי מתקבלים כספי המכירה.
מתי צריך לפנות את הדירה הקיימת.
מתי ניתן לקבל את הדירה החדשה.
לצד כל תשלום ברכישה יש לסמן את המקור שממנו הוא ישולם.

לצד כל תקבול מהמכירה יש לבדוק אם הוא מתקבל לפני התשלום שנשען עליו.

פער בין מועד התשלום למועד קבלת הכסף דורש מענה. פער בין הפינוי למסירה דורש היערכות לתקופת המעבר.

כאשר ארבעת המועדים נמצאים על דף אחד, אפשר לראות את הרצף כולו: מה כבר נקבע, מה עדיין תלוי בעסקה האחרת ואיזה שלב צריך להסדיר לפני שמתקדמים.

הסדר הנכון הוא הסדר שניתן לבצע

מכירה תחילה מבססת את מחיר המכירה, אך משאירה את מציאת הבית הבא להמשך.

רכישה תחילה מבטיחה את הבית הבא, אך מחייבת לעמוד בתשלומים עוד לפני שכספי המכירה זמינים.

קידום מקביל מאפשר לנסות לתאם בין העסקאות, אך מחבר את ההתקדמות של כל אחת מהן לקצב של האחרת.

ההחלטה אינה מסתכמת בשאלה איזו עסקה לבצע ראשונה.

היא עוסקת ברצף שהמשפחה באמת יכולה לבצע – ובמה שכל בחירה תחייב ממנה בשלב הבא.

שמרו את ארבעת המועדים האלה. כשהדירה הבאה תימצא, הם יעזרו להפוך שלוש אפשרויות לסדר פעולות אחד שאפשר ליישם.

המאמר נועד למידע כללי ולהמחשה בלבד ואינו מהווה המלצה לביצוע עסקה או לבחירת פתרון מימון. כל מהלך דורש בחינה והתאמה לנתוני המשפחה, הנכסים ותנאי העסקאות.